房企破产时房产怎么清算？
我买了某房企的房子，现在听说这个房企要破产了，我特别担心我的房子会出问题。我想知道在房企破产的情况下，他们的房产是按照什么流程和方法进行清算的呢？会不会影响到我们这些已经购房的业主啊？
张凯执业律师
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当房企破产时，房产清算涉及多个方面，以下为您详细解释：
首先是清算的流程。依据《中华人民共和国企业破产法》规定，房企破产清算要先由债权人或债务人向法院提出破产申请。法院受理后会指定管理人，管理人的职责是全面接管房企，包括对房企的财产、印章、账簿等进行接管和管理。管理人需要对房企的资产进行清理和评估，其中就包含房产。这一过程中，要对房产的数量、位置、面积、权属等情况进行详细的调查和核实，确定房产的实际价值。
接着是房产的处理方式。对于已出售但未办理产权登记的房产，如果购房者已经支付全部价款，根据相关法律规定，该房产一般应认定为购房者所有，管理人应当协助购房者办理产权登记手续。若购房者仅支付部分价款，管理人可以决定是否继续履行购房合同。若决定继续履行，购房者需按照合同约定支付剩余价款；若决定解除合同，购房者有权要求退还已支付的价款，并可以就因此遭受的损失申报债权。
对于未出售的房产，管理人会将其纳入破产财产进行处置。处置方式通常有拍卖、变卖等。所得款项首先用于清偿破产费用和共益债务，比如管理人执行职务的费用、为全体债权人利益而管理、变价和分配财产的费用等。之后，按照法定顺序清偿其他债务，顺序依次为：职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用等；欠缴的社会保险费用和税款；普通破产债权。
最后，对于已设定抵押的 房产，抵押权人享有优先受偿权。即抵押房产拍卖或变卖所得价款，要先用于清偿抵押权人的债权，剩余部分再按照上述顺序进行分配。总之，房企破产房产清算会遵循相关法律规定，保障各方的合法权益。