商业房产土地增值税如何计算？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。对于商业房产土地增值税的计算，主要依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则。

计算土地增值税，首先要确定增值额，增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目主要有以下几类：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，比如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等；房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；与转让房地产有关的税金，比如营业税、城市维护建设税、印花税等；其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

具体计算步骤如下：第一步，计算增值额，即转让收入减去扣除项目金额。第二步，计算增值率，增值率等于增值额除以扣除项目金额再乘以100%。第三步，根据增值率确定适用税率。第四步，计算土地增值税税额，应纳税额等于增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。不同税率对应的速算扣除系数分别为：30%税率对应的速算扣除系数为0；40%税率对应的速算扣除系数为5%；50%税率对应的速算扣除系数为15%；60%税率对应的速算扣除系数为35%。