房地产按评估价格怎么征收土地增值税？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。当房地产按评估价格征收土地增值税时，要依据相关法规进行操作。

首先，要确定评估价格的作用。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，在以下几种情况下会按照房地产评估价格计算征收：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。这里的评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

然后，计算土地增值税的增值额。增值额的计算公式为：增值额 = 转让房地产所取得的收入 - 扣除项目金额。当按照评估价格征收时，转让收入一般就按照评估价格确定。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。如果是旧房及建筑物的转让，扣除项目可以按评估价格确定，即由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

接着，根据增值额与扣除项目金额的比率来确定适用税率。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

最后，计算土地增值税税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额 = ∑（每级距的增值额×适用税率）。例如，增值额未超过扣除项目金额50%时，应纳税额 = 增值额×30%。