如何防止一房二卖或抵押的情况发生？

要防止一房二卖或抵押的情况发生，可以参考以下方法：

首先，要查清房屋产权归属。在购房前，务必确认房屋的所有权人为实际交易的卖家。若房屋有共有人，需得到共有人的声明，避免产权争议。比如，购买二手房时，要仔细查看房产证等相关证件，核实卖家身份。

其次，办理预告登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以购房者在购买房屋后，及时办理预告登记手续，能有效保护自身权益。

再者，进行网签备案。网签是指交易双方签订合同后，向房地产管理部门进行备案并公示于网络之上，赋予网签编号以便查询。通过规范合同文本，能充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。例如，在一些城市的房产交易中，网签备案后，房屋信息会在相关系统中锁定，防止卖家再次出售。

另外，购房者可以提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间存在时间差，为防止在此期间卖房者将房屋以较高价格转让给第三人，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

最后，购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。

总之，购房者在购房过程中要多留个心眼，通过多种方式保障自己的权益。