拍卖房如何解除租赁合同？

在探讨拍卖房如何解除租赁合同之前，我们需要先明确“买卖不破租赁”这一重要法律原则。“买卖不破租赁”指的是，在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权发生变动，原租赁合同对新的所有权人仍然具有法律效力。也就是说，新的房屋所有权人不能因为自己购买了房屋，就直接要求租客搬走。

这一原则的法律依据是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，该条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

不过，存在一些特殊情况是可以解除租赁合同的。第一种情况，如果租赁合同本身存在无效的情形，例如，出租方在签订租赁合同时对房屋没有处分权，且事后也没有得到权利人的追认；或者合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定等，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第一百五十三条等规定，这样的合同是无效的，也就无需履行，可以解除。

第二种情况，若租客存在违约行为。比如租客未按照合同约定支付租金，经过催告后在合理期限内仍不支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”此时，新的房屋所有权人作为出租人，就有权解除租赁合同。

如果要解除租赁合同，通常需要按照一定的程序进行。首先，要以书面形式向租客发出通知，明确指出解除合同的原因和依据，并给予租客合理的搬离时间。如果租客对解除合同有异议，双方可以通过协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼，由法院来判决是否可以解除合同。