土地增值税预征的计税依据是什么？

我有一处商业房产要出售，听说要预征土地增值税。但我不太清楚这个土地增值税预征的计税依据到底是啥，是按房产的售价，还是有其他的计算方式呢？希望能得到专业解答。
张凯执业律师
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土地增值税预征是在房地产项目销售过程中，按照一定比例预先征收土地增值税的一种方式，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。


土地增值税预征的计税依据通常有以下两种情况。一是在营改增前，土地增值税预征的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入，这里的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，比如转让房产时收到的现金、实物等各种形式的收入。依据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税，预征就是征收过程中的一个环节，以取得的收入为计税依据进行预征。


二是在营改增后，根据相关规定，土地增值税预征的计税依据有不同的计算方式。如果是一般计税方法下，土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款；简易计税方法下，土地增值税预征的计税依据=预收款÷（1+征收率）。这里所说的一般计税方法和简易计税方法是增值税的两种计税方式，一般计税方法适用于大多数一般纳税人，简易计税方法通常适用于小规模纳税人或者符合特定条件的一般纳税人。营改增后这样规定计税依据，主要是考虑到增值税是价外税，为了准确计算土地增值税预征金额，避免重复征税等问题。

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