预购商品房抵押登记和他项权利有哪些区别？南宁他项权证办理流程是什么样的？

预购商品房抵押登记和他项权利有明显区别。首先，定义不同。预购商品房抵押登记，简单说就是购房者把还没完全到手的房子拿去抵押，向银行等金融机构贷款。比如你和开发商签了购房合同，但是房子还没交付，你又急需用钱，就可以把这套预购的房子抵押给银行贷款。这是对未来房屋抵押权的一种提前确认。而他项权利是一个比较宽泛的概念，他项权证是在他项权利登记后，由不动产登记中心部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房产的他项权通常指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，一般就是抵押权利。

其次，办理方式有差异。预购商品房抵押登记一般是在购房人签订预购合同后，与贷款银行等抵押权人一起到相关部门办理，主要是对未来房屋抵押情况进行预先登记备案。

关于他项权证，不同地区可能流程有细微差别。以南宁为例，办理流程如下：

第一步，申请人带上相应的申请材料，到办证大厅受理窗口进行申请办理。材料一般包括房屋所有权证书、抵押合同、申请人身份证明等。

第二步，申请人在领证的日期期限内，需要带上受理单和身份证件到产权缴费窗口进行缴费。

第三步，然后在产权发证窗口进行领证，只有符合相关法律法规，才能成功办理房屋他项权证。

从法律依据来看，《民法典》等相关法律法规对这些权利和登记程序都有规定。物权编里明确了抵押权的设立、变更等相关内容，保障了当事人的合法权益。通过这些规定，能确保房屋交易和抵押等活动在法律框架内进行。

相关概念：

预购商品房抵押登记：是指购房人在支付规定的首期房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，并进行相关登记。

他项权利：是指在土地、房屋、森林（林木）、交通运输工具等不动产和动产的所有权和使用权以外，依照法律、合同或者其他合法行为设定，并依照法律规定登记的权利。

他项权证：指在他项权利登记后，由不动产登记中心部门核发、由抵押权人持有的权利证书 。