个人将土地使用权入股自己的独资企业该如何交税?

我有一块土地,想把它的使用权入股到自己的独资企业里,但是不清楚这种情况下要交哪些税,该怎么交。也不知道交税的比例和计算方法是怎样的。希望能得到专业解答,让我心里有个底,避免后续出现税务问题。
张凯执业律师
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在个人将土地使用权入股自己独资企业的过程中,涉及到多个税种。首先是增值税,根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),销售无形资产,是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动,无形资产包括土地使用权。所以,个人以土地使用权投资入股应按销售无形资产缴纳增值税。一般情况下,如果个人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。不过,如果满足一定的免税条件,比如用于公益事业或者以社会公众为对象的转让,可能免征增值税。


其次是土地增值税,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。但如果是投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。不过,如果投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。


再者是企业所得税,个人独资企业本身不缴纳企业所得税,而是投资者缴纳个人所得税。根据《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》,个人独资企业以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额,作为投资者个人的生产经营所得,比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目,适用5% - 35%的五级超额累进税率,计算征收个人所得税。当个人以土地使用权入股独资企业时,相当于企业取得了一项资产,后续如果该资产产生了收益,应计入企业收入总额计算缴纳个人所得税。


另外是印花税,根据《中华人民共和国印花税暂行条例》,产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。土地使用权入股属于产权转移,应按所载金额的万分之五贴花。也就是说,个人和独资企业都需要就土地使用权入股签订的合同缴纳印花税。


综上所述,个人将土地使用权入股自己的独资企业,需要关注增值税、土地增值税、个人所得税和印花税等税种的缴纳情况,并且要根据相关法律法规的具体规定进行准确计算和申报纳税。

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