土地增值税预征的计税依据是什么？

土地增值税预征是在房地产项目销售过程中，按照一定比例预先征收土地增值税的一种方式。下面为您详细解释其计税依据。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。也就是说，土地增值税预征的计税依据要将增值税的影响排除在外。

具体而言，对于适用一般计税方法的情况，土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。这里的应预缴增值税税款按照规定的公式计算，一般是预收款除以（1 + 适用税率）再乘以预征率。例如，某房地产企业采用一般计税方法销售房产，收到预收款1000万元，适用税率为9%，当地土地增值税预征率为2%。先计算应预缴增值税税款=1000÷(1 + 9%)×3%≈27.52万元，那么土地增值税预征的计税依据=1000 - 27.52 = 972.48万元，应预征土地增值税=972.48×2% = 19.45万元。

对于适用简易计税方法的纳税人，土地增值税预征的计税依据=预收款÷(1 + 5%)。这是因为简易计税方法下，增值税征收率通常为5%，要将预收款换算为不含税收入作为计税依据。比如，收到预收款500万元，土地增值税预征计税依据=500÷(1 + 5%)≈476.19万元。

总之，土地增值税预征的计税依据需要根据纳税人适用的增值税计税方法来确定，关键是要准确计算出不含增值税的应税收入，以确保预征税款的准确计算。