需要掌握的售楼处专业名词有哪些

在售楼处，有不少专业名词需要我们了解。

首先是“五证”，它包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。这五证是检验开发商资质和确保房源真实合法的重要判定依据。尤其是《商品房销售(预售)许可证》，需经过住建部严格审批，没有此证，开发商不能合法预售房屋，相关法律保障了购房者权益，避免陷入非法销售陷阱。

接着是“大/小产权”。房屋产权就是房屋所有权。国家发产权证的是大产权，合法正规；国家不发产权证，由乡镇政府发证书的是小产权。小产权未获国家认可，不受法律保护。在大产权里，居住用地产权年限是70年，工业、科教、文体等综合用地是50年，商业、旅游、娱乐用地是40年 。

“蓄客”也很重要。在楼盘正式销售前，开发商会通过各种手段拉拢目标客户，作为客户储备，这就是蓄客。比如办会员卡等方式，让你成为项目会员，会员数量会影响项目开盘的房源数量和价格 。

“认筹”是开发商在拿到预售证后开盘之前的蓄客行为。一方面能提前收取部分资金，另一方面能试探市场，根据认筹人数决定是否正常开盘和开盘价 。

“内部认购”一般在预售证下来之前进行，相对公开认购而言。不过它带有一定风险，因为此时开发商没有预售资格，可能是因资金短缺而进行内部认购。

“现房”和“期房”也有区别。现房是合同签完就能收房的房子；期房是开发商拿到预售证开始销售，但还未完工或无法交付的房子。现房“所见即所得”能迅速入住，但价格可能高，可选房源有限；期房预售价格低，可选房源多，但有烂尾、规划变更、配套变更等风险。

“楼盘均价”是楼盘的平均价格，代表项目整体价位水平，但实际多是一房一价，不同楼层、楼栋和朝向的房源价格有差异。

“建筑面积”指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。“使用面积”是住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和，一般买卖中不用它计算价格。“公摊面积”是分摊的公用建筑面积简称，与套内建筑面积之和构成一套商品房的建筑面积，不同类型住宅公摊比例不同，多层为8% - 15%，小高层为10% - 20%，高层为15% - 30% 。

“两书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是收房时开发商必须出示的文件，用于保证房屋质量 。

相关概念：

五证：开发商合法销售房屋需具备的五个重要证件，用以保障购房者权益和规范房地产市场。

大产权：国家发放产权证的房屋产权形式，合法受法律保护。

小产权：由乡镇政府发证书，未获国家认可不受法律保护的房屋产权形式。

蓄客：楼盘销售前开发商储备客户的手段。

认筹：开发商预售证后开盘前的一种蓄客并试探市场的营销行为。

内部认购：预售证下来前的认购方式，存在一定风险。

现房：合同签订后可立即收房的房屋。

期房：取得预售证销售但未完工交付的房屋。

楼盘均价：楼盘整体平均价格，实际多一房一价。

建筑面积：建筑物外墙外围空间水平面积，包含多种部分。

使用面积：住宅各层供住户生活使用的净面积之和。

公摊面积：分摊的公用建筑面积，与套内建筑面积构成商品房建筑面积。

两书：收房时开发商出示的保证房屋质量的两个文件 。