需要掌握的售楼处专业名词有哪些


在售楼处,有不少专业名词需要我们了解。 首先是“五证”,它包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。这五证是检验开发商资质和确保房源真实合法的重要判定依据。尤其是《商品房销售(预售)许可证》,需经过住建部严格审批,没有此证,开发商不能合法预售房屋,相关法律保障了购房者权益,避免陷入非法销售陷阱。 接着是“大/小产权”。房屋产权就是房屋所有权。国家发产权证的是大产权,合法正规;国家不发产权证,由乡镇政府发证书的是小产权。小产权未获国家认可,不受法律保护。在大产权里,居住用地产权年限是70年,工业、科教、文体等综合用地是50年,商业、旅游、娱乐用地是40年 。 “蓄客”也很重要。在楼盘正式销售前,开发商会通过各种手段拉拢目标客户,作为客户储备,这就是蓄客。比如办会员卡等方式,让你成为项目会员,会员数量会影响项目开盘的房源数量和价格 。 “认筹”是开发商在拿到预售证后开盘之前的蓄客行为。一方面能提前收取部分资金,另一方面能试探市场,根据认筹人数决定是否正常开盘和开盘价 。 “内部认购”一般在预售证下来之前进行,相对公开认购而言。不过它带有一定风险,因为此时开发商没有预售资格,可能是因资金短缺而进行内部认购。 “现房”和“期房”也有区别。现房是合同签完就能收房的房子;期房是开发商拿到预售证开始销售,但还未完工或无法交付的房子。现房“所见即所得”能迅速入住,但价格可能高,可选房源有限;期房预售价格低,可选房源多,但有烂尾、规划变更、配套变更等风险。 “楼盘均价”是楼盘的平均价格,代表项目整体价位水平,但实际多是一房一价,不同楼层、楼栋和朝向的房源价格有差异。 “建筑面积”指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,包含房屋居住可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。“使用面积”是住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和,一般买卖中不用它计算价格。“公摊面积”是分摊的公用建筑面积简称,与套内建筑面积之和构成一套商品房的建筑面积,不同类型住宅公摊比例不同,多层为8% - 15%,小高层为10% - 20%,高层为15% - 30% 。 “两书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,是收房时开发商必须出示的文件,用于保证房屋质量 。 相关概念: 五证:开发商合法销售房屋需具备的五个重要证件,用以保障购房者权益和规范房地产市场。 大产权:国家发放产权证的房屋产权形式,合法受法律保护。 小产权:由乡镇政府发证书,未获国家认可不受法律保护的房屋产权形式。 蓄客:楼盘销售前开发商储备客户的手段。 认筹:开发商预售证后开盘前的一种蓄客并试探市场的营销行为。 内部认购:预售证下来前的认购方式,存在一定风险。 现房:合同签订后可立即收房的房屋。 期房:取得预售证销售但未完工交付的房屋。 楼盘均价:楼盘整体平均价格,实际多一房一价。 建筑面积:建筑物外墙外围空间水平面积,包含多种部分。 使用面积:住宅各层供住户生活使用的净面积之和。 公摊面积:分摊的公用建筑面积,与套内建筑面积构成商品房建筑面积。 两书:收房时开发商出示的保证房屋质量的两个文件 。





