购买商住两用房需要注意哪些问题？

购买商住两用房，确实有不少需要留意的地方。

首先，要关注产权问题。一般来说，商住两用房的产权是40年或者50年，而普通住宅是70年。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为四十年，综合或者其他用地为五十年。并且，商住两用房产权到期后不是自动续期，还可能要补交土地出让金。

其次，费用方面也有不同。商住两用房的水电价格实行商业用标准，比一般生活用标准要高；物业收费较少受政府部门限制，可能较高；公共维修基金也需与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。而且，购买时不实行税费优惠政策，二次交易时，税费也要比一般商品房高，像契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%等。

再者，关于使用功能。商住两用房无法迁入户口，即便周边教育资源好，子女也因户口不能迁入而无法就近入学。同时，商业项目一般不强制要求设计配套服务设施，像学校、医疗、养老服务等可能不完备，会给日常生活带来不便。

然后，贷款政策有差别。商住两用房只能全款或用商业贷款，不可使用公积金贷款和组合贷款，首付50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年。

另外，房子本身质量和消防安全也不容忽视。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的建筑工程质量标准、安全标准等。要查看土地使用权证、房屋所有权证以及相关规划许可文件，确认房子能否真正用于商住。签合同前，一定要仔细阅读条款，特别是房子用途、产权年限、物业管理费等内容，有条件的话找专业人士咨询。