回迁房与商品房该如何选择?


回迁房与商品房各有特点,选择时需要综合多方面因素考虑。 首先说说房价。商品房由于可立即上市交易且能在银行做抵押进行贷款,其价格相对较高;回迁房享受国家政策优惠,不含土地转让金,价格通常比较低廉。 从买卖双方关系来看,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋价款在合同中约定;回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,价格在协议里确定。 房屋性质方面,若拆迁的是商品房,回迁房一般也是商品房;但如果拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质通常就不是商品房了。而且很多回迁房是划拨土地性质,没有缴纳出让金,在二次交易时,可能会被要求补缴土地出让金,并且交易受到的限制较多,比如很多回迁房会规定在几年内不得上市转售;商品房则可以直接上市交易。 在贷款方面,商品房申请贷款比较简单;回迁房基本不能直接贷款。 质量上,同一栋楼中,由同一开发商开发的商品房和回迁房质量是相同的。不过总体而言,商品房开发商差异较大,一些品牌开发商在房屋建造的各个环节有完善标准,产品质量更值得信赖;回迁房一般由政府财政拨款所建,多选择本地小型开发商,可能存在墙体渗水、电梯故障率高等建筑质量隐患。 从居住环境来说,通常商品房的通风、采光、绿化等环境条件要比回迁房好很多。商品房住宅区的园林规划更全面,休闲设施等更人性化,还有人车分流的地下停车场等成熟项目;回迁房因政府拨地面积有限,为容纳更多住户,容积率较高,住宅规划可能存在一些弊端。 法律依据:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 总之,如果经济条件允许,更注重房屋产权明晰、交易便利、居住品质等方面,商品房是较好的选择;如果经济预算有限,且对房屋性质、交易限制等方面能够接受,回迁房也可以考虑,但要充分了解相关情况,保障自身权益。 相关概念: 划拨土地:指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地出让金:是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。





