买小产权房需要注意什么？

购买小产权房需要格外谨慎，以下为您详细介绍需要注意的事项：

首先，要查看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体多样，既可以是村民，也可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，还可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但无论哪种主体，都一定要取得合法开发土地的资格。比如，如果是某个不具备资质的个人宣称开发小产权房，那这里面就可能存在很大风险。

其次，要核实相关证件情况。查看是否取得了国有土地使用证。按照规定，城中村的开发用地，通常要由相关土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由国土房产局核发国有土地使用证 。还要看是否取得建筑工程施工许可证，城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收；有没有商品房销（预）售许可证。没有这些证件，房屋的合法性和质量等都难以保障。

再者，要验证批文的真实性。对于开发商出示的批文，一定要通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解，再三验证其真实性，避免被虚假批文误导。

另外，合同条款需仔细留意。从看房到购房，权属合同至关重要，其中包括付款方式、交付时间等内容。一定要认真研究合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这些都与购房者自身利益紧密相关。条件允许的话，最好找买过小产权房的朋友参考，或者向熟悉的中介咨询清楚后再做决定。

最后，对房屋自身情况进行考察。根据自身需求，分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等情况。由于监管缺失，户型的套内面积也可能存在问题，所以有条件的话最好实际测量一下。

需要注意的是，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”并非法律概念，是一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，且“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

相关概念：

小产权房：在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，产权证由乡政府或村政府颁发，无国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同不备案，不受法律保护 。

国有土地使用证：是确认土地使用者使用国有土地的法律凭证 。

建筑工程施工许可证：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件 。

商品房销（预）售许可证：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 。