公司出售二手房企业所得税是怎么算的？

公司出售二手房涉及的企业所得税计算，是众多企业关心的问题。首先，我们要了解企业所得税的基本概念。企业所得税，简单来说，就是企业在一定时期内取得的利润，按照规定的税率向国家缴纳的一种税。在我国，企业所得税的基本税率为25%。这一规定依据的是《中华人民共和国企业所得税法》第四条，该条明确规定企业所得税的税率为25%。

接下来，我们看看如何确定应纳税所得额。应纳税所得额是计算企业所得税的关键，它是指企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。对于公司出售二手房这种情况，应纳税所得额就是出售二手房取得的收入，减去该房屋的成本、相关税费以及其他合理支出后的余额。

这里的房屋成本，是指企业取得该房屋时实际发生的支出，比如购买价款、相关税费等。相关税费则包括在出售过程中缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。其他合理支出，例如为了出售房屋而进行的装修费用、评估费用等，只要是与出售房屋直接相关且合理的支出，都可以在计算应纳税所得额时扣除。

举个例子来说，如果一家公司出售一套二手房，取得收入200万元，该房屋的购买成本是100万元，在出售过程中缴纳的各项税费共计10万元，为了出售房屋进行装修花费了5万元。那么，该公司出售这套二手房的应纳税所得额就是200 - 100 - 10 - 5 = 85万元。按照25%的税率计算，应缴纳的企业所得税就是85×25% = 21.25万元。

此外，还需要注意一些特殊情况。如果企业符合小型微利企业的条件，根据相关税收优惠政策，可能会适用较低的税率。比如，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。同时，如果企业在出售二手房过程中发生了亏损，即应纳税所得额为负数，那么这部分亏损可以在以后的纳税年度进行弥补，但弥补期限最长不得超过五年。这一规定依据的是《中华人民共和国企业所得税法》第十八条。

总之，公司出售二手房企业所得税的计算需要综合考虑多个因素，企业应当按照相关法律法规的规定，准确计算应纳税所得额，并及时足额缴纳企业所得税。