不动产登记生效的例外情形有哪些?


不动产登记生效原则是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。下面为您概括几种不动产登记生效的例外情形。 首先是依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。国家对自然资源的所有权是基于宪法和法律的直接规定,具有最高的法律效力,无需通过登记来确认其所有权的归属。这是因为国家对自然资源的所有权具有天然的合法性和稳定性,登记的必要性不大。依据《中华人民共和国民法典》第二百四十七条规定,矿藏、水流、海域属于国家所有;第二百四十八条规定,无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权;第二百四十九条规定,城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。这些自然资源的国家所有权无需登记即生效。 其次是因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。当人民法院作出的判决、仲裁机构作出的裁决或者人民政府作出的征收决定生效时,物权的变动就已经发生,无需等待不动产登记。例如,法院判决房屋归一方所有,那么自判决生效时,房屋的所有权就已经转移给该方,而不以登记为生效要件。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 再者是因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。在被继承人死亡时,继承人就依法取得了被继承人遗产的物权,包括不动产。这种物权的取得是基于法律的直接规定,无需进行不动产登记。不过,如果继承人要处分该不动产,应当先办理登记手续。依据《中华人民共和国民法典》第二百三十条规定,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。 最后是因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。当建造人完成了房屋的合法建造行为,如取得了相关的建设审批手续并完成房屋建造,就立即取得了该房屋的所有权,而无需等待不动产登记。同样,当合法拆除房屋的事实行为完成时,房屋的所有权也随之消灭。依据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。





