question-icon 购房合同在哪些条件下不成立?买房子的具体流程有哪几个步骤?

最近打算买房,对购房合同和买房流程不太清楚。担心合同有问题,也想了解从开始选房到拿到房子,中间都要经历些什么,希望能有人详细说说购房合同不成立的情况和买房具体流程。
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answer-icon 共1位律师解答

首先来说购房合同不成立的条件: 一是一人自行订立合同。合同通常需要双方或多方参与,只有一个人订立的购房合同不符合合同成立的基本要求,比如一个人单方面写了个购房约定,这肯定是不成立的 。 二是当事人之间订立合同的意思表示不一致,未形成要约、承诺的合致。要约就是一方提出交易条件,承诺是另一方同意这些条件。比如卖家说房子100万卖,买家说90万才买,双方没有就价格等关键内容达成一致,合同就不成立。《民法典》第四百八十八条规定,承诺的内容应当与要约的内容一致,受要约人对要约内容作出实质性变更的,为新要约。 三是合同的客体不确定。购房合同里房子得明确具体,要是连哪套房子都不清楚,合同客体不确定,合同自然不成立。 四是要物合同未履行物的给付。不过购房合同一般不属于要物合同,这一点了解即可。要物合同是除了意思表示一致,还得交付标的物合同才成立。 五是须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续。例如一些特殊性质房屋交易,按规定要相关部门批准登记,没办这些手续合同就不成立。 六是法律规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未订立书面合同且未履行的。比如约定要签书面购房合同,但是没签,也没有实际履行主要义务,合同不成立。 再讲讲买房子的具体流程: 第一步,买卖双方建立信息沟通渠道。买方要了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法证件,像房屋所有权证书、身份证件等。这一步很关键,能确保房子产权清晰,没有纠纷。 第二步,如果卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%),双方签订房屋买卖合同,并对房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、产权办理等协商一致后,签订至少一式三份的存量房买卖合同。 第三步,买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。管理部门查验有关证件,审查产权,符合上市条件的房屋准予办理过户手续,不符合的则拒绝申请,禁止上市交易。 第四步,立契。房地产交易管理部门按审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。不过有些地方已经取消了这项。 第五步,缴纳税费。税费根据交易房屋的性质而定,像房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成不一样。 第六步,办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 第七步,对于贷款的买受人,在与卖方签订完房屋买卖合同后,买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审核买方的资信,对房屋进行评估,确定贷款额度,批准贷款,待双方完成产权登记变更后三个工作日内,银行将贷款一次性发放。 第八步,卖方交付房屋并结清所有物业费后,房屋买卖交易全部履行完毕。 相关概念: 要约:一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件,希望对方能完全接受此条件的意思表示。 承诺:受要约人同意要约的意思表示。 要物合同:又称实践合同,是指除当事人双方意思表示一致外,还须交付标的物或完成其他现实交付才能成立的合同。

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