购房合同在哪些条件下不成立？买房子的具体流程有哪几个步骤？

首先来说购房合同不成立的条件：

一是一人自行订立合同。合同通常需要双方或多方参与，只有一个人订立的购房合同不符合合同成立的基本要求，比如一个人单方面写了个购房约定，这肯定是不成立的 。

二是当事人之间订立合同的意思表示不一致，未形成要约、承诺的合致。要约就是一方提出交易条件，承诺是另一方同意这些条件。比如卖家说房子100万卖，买家说90万才买，双方没有就价格等关键内容达成一致，合同就不成立。《民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约内容作出实质性变更的，为新要约。

三是合同的客体不确定。购房合同里房子得明确具体，要是连哪套房子都不清楚，合同客体不确定，合同自然不成立。

四是要物合同未履行物的给付。不过购房合同一般不属于要物合同，这一点了解即可。要物合同是除了意思表示一致，还得交付标的物合同才成立。

五是须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续。例如一些特殊性质房屋交易，按规定要相关部门批准登记，没办这些手续合同就不成立。

六是法律规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未订立书面合同且未履行的。比如约定要签书面购房合同，但是没签，也没有实际履行主要义务，合同不成立。

再讲讲买房子的具体流程：

第一步，买卖双方建立信息沟通渠道。买方要了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，像房屋所有权证书、身份证件等。这一步很关键，能确保房子产权清晰，没有纠纷。

第二步，如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20%），双方签订房屋买卖合同，并对房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、产权办理等协商一致后，签订至少一式三份的存量房买卖合同。

第三步，买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门查验有关证件，审查产权，符合上市条件的房屋准予办理过户手续，不符合的则拒绝申请，禁止上市交易。

第四步，立契。房地产交易管理部门按审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。不过有些地方已经取消了这项。

第五步，缴纳税费。税费根据交易房屋的性质而定，像房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成不一样。

第六步，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

第七步，对于贷款的买受人，在与卖方签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审核买方的资信，对房屋进行评估，确定贷款额度，批准贷款，待双方完成产权登记变更后三个工作日内，银行将贷款一次性发放。

第八步，卖方交付房屋并结清所有物业费后，房屋买卖交易全部履行完毕。

相关概念：

要约：一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件，希望对方能完全接受此条件的意思表示。

承诺：受要约人同意要约的意思表示。

要物合同：又称实践合同，是指除当事人双方意思表示一致外，还须交付标的物或完成其他现实交付才能成立的合同。