业主委员会如何订立物业服务合同？

业主委员会订立物业服务合同，需要按照一定的规则和包含必要内容来进行。

首先，要明确法律依据。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

在合同内容方面，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定。 物业管理事项包含对房屋及配套设施设备、相关场地的维修、养护、管理，以及维护环境卫生和公共秩序等。服务质量就是对物业提供服务应达到的标准进行明确。服务费用则要说明收费方式、金额等。双方权利义务要清晰界定，比如物业有提供约定服务的义务，业主有支付费用的义务等。专项维修资金的管理与使用，关系到小区公共部位、设施设备维修等资金的使用规则。物业管理用房要明确其使用、归属等问题。合同期限规定合同的起止时间。违约责任是对双方违反合同约定应承担责任的规定。

在订立过程中，还有一些要点需注意。物业服务合同有包干制和酬金制之分。《物业服务收费管理办法》第九条规定，包干制是业主支付固定费用，盈余或亏损由物业承担；酬金制是在预收资金中按约定提取酬金给物业，其余用于服务支出，结余或不足由业主承担。另外，程序要合法，物业服务企业选聘方案或合同主要内容需经业主大会通过，选聘或解聘物业要经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。同时，要明确细化双方权利义务，像收益归属、服务范围和标准等容易产生纠纷的部分，都要在合同中清晰规定。