房贷总额是怎样计算出来的？

房贷总额的计算与贷款方式密切相关，常见的贷款方式有等额本息和等额本金两种。下面为你详细介绍这两种方式下房贷总额的计算方法。

等额本息还款法，简单来说，就是在整个还款期内，每月偿还的贷款金额是固定不变的。它的计算公式为：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × （1 + 月利率）^还款月数] ÷ [（1 + 月利率）^还款月数 - 1]。这里的月利率是年利率除以12，还款月数则是贷款年限乘以12。房贷总额就是每月还款额乘以还款月数。这种还款方式的特点是，前期偿还的利息占比较大，本金占比较小，随着时间推移，本金占比逐渐增加，利息占比逐渐减少。

等额本金还款法，是指每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，所以每月还款总额逐月递减。其计算公式为：每月还款额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）× 月利率。房贷总额等于每月还款额的总和。等额本金还款方式下，前期还款压力相对较大，但总体利息支出相对较少。

依据《民法典》第六百七十条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。这意味着银行在计算房贷总额时，必须以实际借款金额为基础，不能提前扣除利息。在实际贷款过程中，你可以根据自己的经济状况和还款能力，选择适合自己的还款方式。同时，银行在与你签订贷款合同时，会明确告知房贷总额的计算方式和还款计划。