房产企业特定业务如何计算纳税调整？

首先，我们来了解一下房产企业特定业务纳税调整的基本概念。纳税调整是指纳税人在计算应纳税所得额时，按照税法规定对会计利润进行调整的过程。对于房产企业来说，特定业务主要涉及预售收入、成本结转等方面。

在预售阶段，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。预计计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按规定进行确定。比如，某房产企业取得预售收入1000万元，当地规定的预计计税毛利率为15%，那么该企业在当期应确认的预计毛利额就是1000×15% = 150万元，这部分要计入当期应纳税所得额进行纳税。

当开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。例如，上述房产项目完工后，实际毛利额经计算为200万元，之前预计毛利额为150万元，那么差额50万元就需要在完工年度进行纳税调整。

在成本结转方面，房产企业要按照规定的方法和标准对开发成本进行核算和结转。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。对于已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。这样准确核算成本，才能合理进行纳税调整，避免税务风险。