房地产开发企业特定业务如何计算？

房地产开发企业特定业务的计算是一个较为复杂的过程，下面从几个关键方面为您详细解释。首先，在预售阶段，企业收到的预售款需要计算预计毛利额。预计毛利额的计算公式为：预计毛利额 = 预售收入 × 预计毛利率。这里的预计毛利率由各地税务机关根据当地实际情况规定，一般来说，不同地区、不同类型的房地产项目预计毛利率会有所不同。这一规定依据是国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知。该通知明确，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。在计算预计毛利额时，预售收入是指企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入。

其次，关于相关税费的扣除。企业在预售阶段缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加，虽然在会计核算上可能尚未计入当期损益，但在企业所得税计算时，可以在发生当期按照规定扣除。这意味着企业在计算应纳税所得额时，可以将这些已缴纳的税费从收入中扣除，从而减少应纳税额。这一规定同样是依据上述《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。它规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。此外，当开发产品完工后，企业需要及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这样可以确保企业所得税的计算准确反映企业的实际经营成果。