一般计税下房地产企业所得税收入如何确定？

在一般计税方式下，确定房地产企业所得税收入是一个相对复杂但有明确法律规定的过程。首先，我们来理解一下几个关键概念。企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税，而收入则是计算应纳税所得额的基础。对于房地产企业来说，所得税收入的确定尤为重要，因为房地产项目的开发周期长，资金流动大。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。在一般计税方法下，房地产企业销售自行开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 适用税率）。这里的适用税率，目前一般为9%。

在确定所得税收入时，要以不含增值税的销售额来计算。例如，某房地产企业采用一般计税方法销售房产，取得全部价款和价外费用为1090万元，当期允许扣除的土地价款为218万元。那么，首先计算销售额 =（1090 - 218）÷（1 + 9%）= 800万元。这800万元就是在计算企业所得税收入时所依据的金额。此外，房地产企业在预售阶段收到的预收款，虽然此时还未确认销售收入，但按照规定，要先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。待开发产品完工后，再及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。总之，房地产企业在一般计税下确定所得税收入，要严格按照相关法律规定，准确计算销售额，并结合项目的不同阶段进行处理，以确保企业所得税的正确核算和缴纳。