怎样认定一房二卖的行为？

一房二卖的认定需要根据不同情况来判断，具体如下：

首先，在双方都没有履行合同义务的情况下，应遵循先签定的原则。也就是说，如果卖家先后与两个不同的买家签订了房屋买卖合同，但都还没有实际履行合同（比如交房、付款等），那么先签订合同的那份更具有优先性。这是基于合同签订的先后顺序来确定权利义务的一种方式，保护了先达成交易意向的买家的权益。

其次，当一方买家已经获得标的物所有权时，应尊重物权优先的原则。根据我国《民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，如果其中一个买家已经办理了房屋的产权登记手续，依法取得了房屋的所有权，那么他的权益就受到法律的优先保护，这种情况下就可以认定其他后续的买卖行为构成一房二卖。

再次，如果买方皆未取得标的物所有权，应该遵从占有权优先的原则。例如，虽然两个买家都没有办理产权登记，但其中一个买家已经实际入住并占有了该房屋，那么在这种情况下，实际占有房屋的买家的权益相对更受保护。

最后，若有一方已实际履行了合同，则应坚持履行在先的原则。比如一个买家已经按照合同约定支付了全部房款，卖家也已经将房屋交付给该买家使用，虽然还没有办理产权登记，但这种实际履行的行为使得该买家在法律上具有更优先的地位。

总之，认定一房二卖需要综合考虑合同签订顺序、物权登记情况、房屋占有情况以及合同履行情况等多方面因素，来确定各个买家的权益和卖家行为的性质。