房地产开发企业如何核定征收土地增值税？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。对于房地产开发企业核定征收土地增值税，是在特定情况下采用的一种征收方式。

首先，核定征收的适用条件。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

其次，核定征收的流程。一般是税务机关在对房地产开发企业进行税收征管过程中，发现企业存在上述适用核定征收的情形时，会启动核定程序。税务机关会对企业的相关情况进行调查核实，参照当地同类型企业的情况，确定合理的征收率。企业需要配合税务机关提供必要的资料，如开发项目的基本情况、销售收入、成本费用等方面的资料。

最后，关于核定征收率。不同地区根据当地的实际情况会确定不同的核定征收率。一般来说，征收率会在一定的幅度范围内，例如有的地区规定普通住宅的核定征收率可能在5% - 7%，非普通住宅和其他类型房地产的核定征收率可能会更高一些。企业在被核定征收土地增值税后，按照税务机关确定的征收率和企业的转让房地产收入来计算应缴纳的土地增值税税额。