转让抵押房屋合同的效力究竟该怎么认定？

转让抵押房屋合同的效力认定需要综合多方面因素来判断，以下为您详细阐述：

首先，从合同主体方面来看，签订合同的双方当事人应当具备相应的民事行为能力和签约权限。例如，完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，而限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效，实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

其次，合同内容必须合法，不得违反法律、行政法规的强制性规定。比如，不能存在恶意串通损害他人利益等违法违规情形。

再者，合同需是双方当事人的真实意思表示。若存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情况，会影响合同效力。例如，出卖人故意隐瞒房屋抵押事实，使买受人在不知情的情况下签订购买合同，买受人可主张撤销合同。

另外，根据《中华人民共和国民法典》相关规定：

- 第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

- 第四百零二条规定，以特定财产或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

- 第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

- 第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

最后，若合同以登记等手续为生效要件，那么在办理完相关手续后合同才生效。但即使未办理物权登记，根据《民法典》规定，一般也不影响合同效力。