自己该如何为二手房估个价？

自己为二手房估价，可以从以下几个方面着手：

首先是房屋因素。房屋竣工后就进入折旧期啦，打个比方，砖混结构房折旧期限是50年，每年折旧率为2%。这就好比一件衣服，穿的时间久了就会有磨损，房子也是，时间长了价值就会有所降低。另外，要是旧房的套型落后、功能陈旧，和新建商品房没法比，像“三小”套型（小厅、小厨、小卫）就要在价格上减去10%。楼层对价格也有影响哦，以7层楼房为例，2层和5层是基准价，1层和6层价格减去3%，7层减去5%，3层和4层则加上3%，要是楼顶同样减去5%；房间要是没有朝南门窗也要减去5%。

其次是环境因素。这里面既有自然环境也有社会环境，还有大环境和小环境之分。在同一个地段，旧房的小区环境往往比不上新住宅区，像小区的平面布局、设施、绿化以及房屋外观造型等方面，旧房都要大打折扣。再说说社会环境，在同一土地级别地区，有的地方适合经商，有的适宜居住。该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大影响。比如没有物业管理和非独立封闭小区的房子分别扣减5%，而位于省、市重点中小学区的房子则加上15%。

最后是心理因素。一般来说，如果不是价格特别有吸引力或者有其他特殊考虑，人们通常不太愿意买旧房。要是旧房价格和新房相差不大，买旧房就会让人有心理障碍。所以心理因素一般会使价格减去8% 。

还有一种简易估值法，第一步，通过中介或者上网，查询出房产所在区域商品房的均价。第二步，计算房产的折旧费，房子每年折旧率为2% 。第三步，计算二手房户型等方面相比新房的落差额。第四步，根据其他折价因素计算折价额，比如顶层房屋、临街房屋等。第五步，考虑加分因素，如学区房等。

不过要注意，房屋价值虽然是基础，但也受到供求关系的影响，所以估算出的房屋价格只能作为参考，在实际操作中要根据具体情况灵活变动。

相关概念：

折旧率：指计算固定资产折旧时所用的比率，这里用于计算房屋随着使用年限价值降低的比例。

基准价：作为比较基础的价格，其他楼层价格以此为参照进行上下浮动调整。