地下车库入户通道被划为车位合法吗?

我小区的地下车库入户通道被物业划成了车位对外出租。我觉得这样会影响通行安全,可物业说他们有这个权利。我想知道,从法律角度看,地下车库入户通道被划为车位到底合不合法呢?
张凯执业律师
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从法律层面来看,地下车库入户通道被划为车位是否合法需要分情况讨论。


首先,我们来了解一下相关的法律概念。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。地下车库的入户通道通常属于建筑物的共有部分,这是全体业主共同享有的区域。


根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。地下车库入户通道就属于这里所说的其他公共场所,应归全体业主共有。


同时,《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。


如果物业未经业主同意,擅自将地下车库入户通道划为车位,这显然侵犯了业主对共有部分的共有和共同管理的权利,是不合法的。因为这种行为改变了共有部分的用途,可能会对业主的通行安全造成影响,也违反了物业服务合同中物业应尽的义务。


但如果物业经过了合法的程序,例如经过了业主大会的同意,并且确保划分车位后不会影响通道的基本通行功能和消防安全等要求,那么在一定程度上这种划分可能是合法的。不过,即使如此,所得的收益也应当归全体业主所有。

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