物管没有经过业主同意出租小区通道停车是否合法?

我所在小区的物管没跟我们业主商量,就把小区通道租出去停车了。我觉得这严重影响了我们的正常通行和小区安全。我想知道物管这样做合不合法,我们业主该怎么维护自己权益?
张凯执业律师
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从法律角度来看,物管没有经过业主同意就出租小区通道停车的行为通常是不合法的。


首先,小区通道属于业主共有部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区通道就属于专有部分以外的共有部分,其权益归全体业主所有。


其次,物管对小区共有部分进行经营等管理活动时,需要遵循一定的程序。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。这意味着物管的管理行为应当依据与业主签订的合同进行。而将小区通道出租停车属于对共有部分的经营性利用,一般需要经过业主共同决定。


再者,《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定了由业主共同决定的事项,其中包括改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物管未经此程序出租小区通道停车,显然违反了法律规定。


如果遇到这种情况,业主可以采取以下措施维护自己的权益。一是与物管进行沟通协商,要求其停止侵权行为。二是若协商不成,可以向业主委员会反映,由业主委员会出面与物管交涉。三是还可以向相关的房地产行政主管部门投诉,要求对物管的违规行为进行处理。如果以上途径都无法解决问题,业主可以通过向人民法院提起诉讼,要求物管停止侵权、返还违法所得等。

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