建设工程施工合同约定用房产抵40%工程款是否有效？

在探讨建设工程施工合同约定用房产抵40%工程款是否有效之前，我们先来明确以房抵款这种方式。以房抵款，简单来说就是发包方和承包方协商一致，用发包方的房屋来折抵应付给承包方的工程款。这实际上是一种债务履行方式的变更，原本发包方需要支付金钱来清偿工程款债务，现在通过交付房屋来履行债务。

从法律角度看，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。在建设工程施工合同中约定用房产抵40%工程款，属于双方当事人的意思自治行为，如果该约定是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么这个约定通常是有效的。

不过，也存在一些可能导致约定无效的情况。例如，如果用于抵款的房产存在权利瑕疵，像该房产已经被抵押、查封等，或者发包方根本就没有对该房产的处分权，那么这个以房抵款的约定就可能面临履行不能的问题，甚至会被认定为无效。此外，如果该约定损害了国家、集体或者第三人的合法权益，也可能会被判定无效。

所以，判断建设工程施工合同约定用房产抵40%工程款是否有效，要综合多方面因素来考量。在实际操作中，承包方一定要谨慎审查用于抵款房产的相关情况，确保自身权益得到保障。