房东能够绕过二房东起诉收欠款吗

我把房子租给了二房东,二房东又转租给了其他人。现在二房东欠我钱,我不想跟二房东扯皮,能不能直接越过二房东去起诉租户收欠款呢?想知道从法律规定和实际操作上,这种做法是否可行。
张凯执业律师
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一般情况下,房东不能绕过二房东直接起诉收欠款。


首先要明白,在房屋转租关系中,存在两个租赁合同,一个是房东与二房东的合同,另一个是二房东与租户的合同。按照合同相对性原则,合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力,只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼。也就是说,在正常租赁关系里,房东应向二房东主张租金等欠款,二房东向租户主张相关费用。


《民事诉讼法》第一百二十二条规定,起诉必须符合下列条件:原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。在这种转租场景下,房东与租户之间没有直接的合同关系,从这个角度看,房东不符合“与本案有直接利害关系”这一起诉条件。


不过,如果房东与二房东的租赁合同解除后,情况就有所不同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。当房东以二房东违约为由解除与二房东的租赁合同后,二房东对房屋的占有变为非法,此时房东有权要求二房东、租户搬离和交还房屋,也可以要求二房东或租户交纳租金(占有使用费)。


相关概念:

合同相对性:是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力,只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼。

逾期腾房占有使用费:指租赁合同到期或者解除后,承租人没有按时腾退房屋,继续占有使用房屋期间,应当向出租人支付的费用 。

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