预抵押登记失效有哪些最新规定？

预抵押登记是指在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这里虽然没有直接针对预抵押登记失效的规定，但结合相关的司法实践和法律精神能帮助我们理解。

一般来说，预抵押登记失效的情况主要有以下几种。第一种是主债权消灭。主债权消灭是指主债权的全部消灭，当主债权因履行、抵销、免除等原因消灭时，预抵押登记也会随之失效。比如借款人按照合同约定还清了全部贷款，此时主债权消灭，预抵押登记就失去了存在的基础。

第二种是抵押权实现。当债权人通过合法途径实现了抵押权，比如对抵押物进行拍卖、变卖等方式获得了受偿，预抵押登记也就失效了。

第三种是债权人放弃抵押权。如果债权人明确表示放弃抵押权，预抵押登记自然失效。这是债权人对自己权利的一种处分。

另外，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。如果预抵押登记存在错误，经更正后也可能导致其失效。同时，如果超过了预抵押登记的有效期限，而当事人又没有办理续期等相关手续，预抵押登记也会失效。不同地区可能对于预抵押登记的有效期限有不同的规定，所以在实际操作中要以当地的具体规定为准。