两年内过户的税费如何计算？

在房屋交易中，两年内过户涉及到的税费计算是一个相对复杂的问题，下面为您详细介绍常见税费的计算方式。

首先是增值税。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。其计算公式为：应纳税额＝全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。例如，一套房屋售价为100万元，那么增值税应纳税额就是100÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。

其次是个人所得税。依据《中华人民共和国个人所得税法》，财产转让所得应缴纳个人所得税。对于房屋转让来说，如果能提供房屋原值凭证，那么个人所得税应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证，一般会按照住房转让收入的1% - 3%核定征收。比如转让收入为100万元，按照1%核定征收，个人所得税就是100×1% = 1万元。

还有契税。根据《契税法》规定，契税税率为3% - 5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。比如购买一套90平以下的家庭唯一住房，房价100万，契税就是100×1% = 1万元。

另外，还可能涉及印花税等小税种，但目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。