两年内买卖房屋的税费如何计算？

在我国，两年内买卖房屋涉及到多种税费，下面为您详细介绍这些税费及其计算方式。

首先是增值税。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。计算公式为：增值税应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。比如，您的房子卖了100万，那么增值税应纳税额就是100 ÷（1 + 5%）× 5% ≈ 4.76万元。

其次是城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这三种税费是以增值税为计税依据的。城市维护建设税根据所在地不同，税率分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。假设您房子在市区，增值税是4.76万元，那么城市维护建设税 = 4.76 × 7% = 0.3332万元，教育费附加 = 4.76 × 3% = 0.1428万元，地方教育附加 = 4.76 × 2% = 0.0952万元。

再者是个人所得税。按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，财产转让所得应缴纳个人所得税。对于房屋买卖来说，如果能提供房屋原值凭证，应纳税额 =（收入总额 - 财产原值 - 合理费用）× 20%；若不能提供房屋原值凭证，一般按住房转让收入的1% - 3%核定征收。比如房子卖了100万，不能提供原值凭证，按1%核定征收，个人所得税就是100 × 1% = 1万元。

最后是契税，由买方缴纳。根据《中华人民共和国契税法》，契税税率为3% - 5%，具体由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。一般来说，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。