老楼房顶坏了由谁负责?

我住的是老楼,最近发现楼顶坏了。我不太清楚这种情况下到底该谁来负责维修,是我们业主自己,还是物业呢?也不知道具体依据什么来判断责任归属,希望能有人给我解答一下。
张凯执业律师
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老楼房顶坏了,责任的承担需要根据不同情况来确定。


首先,我们要明白楼顶属于建筑物的共有部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼顶就属于业主们共同共有的部分。


如果楼顶在保修期内出现损坏,根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定,在正常使用条件下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年。那么此时应由建设单位负责维修并承担相应费用。因为建设单位对其建设的工程质量负有一定期限的保证责任。


过了保修期后,如果小区有专项维修资金,且楼顶损坏符合使用维修资金的条件,经业主共同决定,可以申请使用专项维修资金进行维修。《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主大会成立前,需要由相关业主提出使用建议,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后划拨;业主大会成立后,由物业服务企业提出使用方案,经业主大会依法通过后,由物业服务企业组织实施使用方案。


若没有专项维修资金或者不符合使用条件,楼顶损坏影响到全体业主的共同利益,通常应由该楼的全体业主共同承担维修责任和费用。这是基于业主对共有部分的共有和共同管理义务。比如可以由业主们共同协商分摊费用来进行维修。


另外,如果楼顶损坏是由于个别业主的不当行为导致的,比如某业主在楼顶违规搭建、堆放重物等造成损坏,那么该业主应当承担维修责任并赔偿相应损失。这是依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定,行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。

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