房东如何才能终止租赁合同？

房东要终止租赁合同，一般有以下几种情况和方式：

首先是协商解除。根据《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。也就是说，如果房东和租客能够心平气和地坐下来，就终止租赁合同这件事达成一致意见，双方可以签订解除协议，在协议里把解除的时间、双方的权利义务等内容明确写清楚 。打个比方，房东因为自己要用房，和租客友好沟通后，租客也表示理解并同意提前搬走，那么双方签个解除协议就可以终止合同了。

其次是约定解除。要是租赁合同里事先约定了终止合同的条件，当这些条件出现时，房东就可以依据合同条款来终止合同。比如合同约定承租人未按时支付租金达到一定期限、承租人擅自改变房屋用途、承租人未经同意转租等情况出现时，房东可终止合同。假设合同约定租客三个月不按时交租，房东有权终止合同，结果租客真的三个月没交租，房东就可以按约定来终止。

最后是法定解除。《民法典》第五百六十三条规定，在这些情形下当事人可以解除合同：一是因不可抗力致使不能实现合同目的，比如房屋因自然灾害严重损毁无法继续出租；二是在履行期限届满之前，承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，像承租人明确说不再支付租金；三是承租人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，比如多次催促承租人支付租金，可承租人就是不支付；四是承租人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五是法律规定的其他情形。

不管是哪种解除方式，房东都要按照法律规定和合同约定的程序来进行，通常要提前通知承租人，给承租人合理的时间去处理腾退房屋等相关事宜，这样能避免不必要的纠纷。