二套房税费如何计算？

二套房税费的计算涉及到多种税种，下面为您详细介绍：

契税：根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为百分之三至百分之五。具体由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。对于购买二套房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过北上广深暂不适用上述第二套房契税优惠政策，按照当地规定执行，一般契税税率为3%。例如，在适用优惠政策的地区，购买一套95平，总价100万的二套房，契税则为100万×2% = 2万元。

增值税及附加税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的2年时间，一般是以房产证登记日期或契税完税凭证的填发日期，哪个在前就按照哪个来计算。增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，通常是在增值税的基础上征收一定比例。城市维护建设税税率根据地区不同分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（其他地区）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。假如出售一套未满2年、总价200万的二套房，增值税为200万÷（1 + 5%）× 5% ≈ 9.52万元，以市区为例，增值税附加税约为9.52万×（7% + 3% + 2%） = 1.14万元，总共约需缴纳10.66万元。

个人所得税：若能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%；若不能提供房屋原值凭证的，一般按住房转让收入的1% - 3%核定征收。比如，转让一套二套房收入为150万，不能提供原值凭证，当地按1%核定征收，那么个人所得税就是150万×1% = 1.5万元。此外，如果所售房屋是家庭唯一住房且购买时间超过5年，可免征个人所得税。