二套房税费是怎么算的？

在购买二套房时，涉及到多种税费，下面为您详细介绍它们的计算方式。

首先是契税，契税是在房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。根据《中华人民共和国契税法》以及相关规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。例如，购买一套价值200万、面积为80平的二套房，契税就是200万×1% = 2万；若面积是100平，契税则为200万×2% = 4万。不过，具体的契税政策可能因地区而异，有些地方可能会根据当地实际情况进行调整。

其次是增值税及其附加税，如果卖方的房屋不满两年就出售，需要缴纳增值税。增值税的计算方法是：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。附加税一般包括城市维护建设税、教育费附加等，它们是以增值税为计税依据，通常城市维护建设税税率根据地区不同分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（其他地区），教育费附加率为3%。假设房屋售价为300万，不满两年出售，增值税为300万÷（1 + 5%）× 5% ≈ 14.29万，若在市区，附加税为14.29万×（7% + 3%） = 1.43万，总共需缴纳的增值税及其附加税约为15.72万。但如果房屋满两年，普通住宅免征增值税。

另外还有个人所得税，若卖方转让的二套房是其名下非唯一住房，或者该房屋购买时间不足五年，一般需要缴纳个人所得税。计算方式有两种，一种是按照房屋转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额的20%来征收；另一种是按房屋转让收入的1% - 3%征收，具体比例由当地规定。例如，房屋转让收入为250万，房屋原值为200万，转让过程中缴纳税金及合理费用共10万，按20%计算个人所得税为（250万 - 200万 - 10万）× 20% = 8万；若按1%征收则为250万×1% = 2.5万。