房产交易税该如何计算？

房产交易税是在房产交易过程中，根据国家规定，买卖双方需要缴纳的各类税费。下面为您详细介绍常见的房产交易税及计算方式。

首先是契税，这是购房者需要缴纳的一种税。根据《中华人民共和国契税法》，契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。通常情况下，如果购买的是首套房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。若购买的是二套房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过，北上广深二套房不享受上述优惠，按照3%征收契税。计算方式为：契税应纳税额 = 计税依据 × 税率。计税依据一般是房屋的成交价格。

其次是增值税及附加税。如果卖方出售的房屋购买不足2年对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（此项政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。对于北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，一般是增值税税额的一定比例，比如城市维护建设税税率根据地区不同分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的），教育费附加率为3%，地方教育附加率一般为2%。计算时，先算出增值税税额，再根据相应比例算出附加税税额。

然后是个人所得税。如果卖方转让的住房是家庭唯一生活用房且购买时间超过5年（即“满五唯一”），免征个人所得税。不符合“满五唯一”条件的，有两种计算方式。一种是能提供房屋原值凭证的，以转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20%的税率计算缴纳个人所得税。另一种是不能提供房屋原值凭证的，一般按照住房转让收入的1% - 3%核定征收。计算方式为：应纳税额 = 应纳税所得额 × 税率。

最后是印花税，根据《中华人民共和国印花税法》，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但如果是商业房产交易，需要按照合同所载金额的万分之五缴纳印花税。