破产清算时出租房怎么处理？

在破产清算程序中，对于出租房的处理需要遵循相关的法律规定。首先，我们来了解一下涉及到的法律概念。破产清算是指在债务人丧失清偿能力时，由法院强制执行其全部财产，公平清偿全体债权人的法律制度。而租赁合同则是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这就是我们常说的“买卖不破租赁”原则。也就是说，如果在破产清算前，出租房已经出租给了承租人，且处于租赁期限内，那么即使房屋所有权因破产清算发生变动，承租人的租赁权依然受到法律保护，新的所有权人不能随意解除租赁合同。

同时，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。对于出租房的租赁合同，如果管理人认为继续履行合同对破产财产有利，比如能够继续收取租金增加破产财产，那么可以决定继续履行合同。但如果管理人决定解除合同，应当及时通知承租人，承租人因合同解除所遭受的损失可以作为破产债权进行申报。

另外，如果出租房存在抵押等情况，抵押权人在实现抵押权时，也需要考虑到租赁关系的存在。如果租赁关系先于抵押关系成立，那么“买卖不破租赁”原则同样适用；如果抵押关系先于租赁关系成立，且抵押已经办理了登记，那么抵押权人实现抵押权时，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

总之，在破产清算中处理出租房，要综合考虑租赁合同的履行情况、“买卖不破租赁”原则以及相关法律规定，以保障各方的合法权益。