破产清算时出租房是怎么算的？

在破产清算程序中，出租房的计算涉及多个方面，下面为您详细介绍。首先，关于出租房本身价值的计算。这通常会依据市场评估的方式来确定。简单来说，就是找专业的评估机构，根据房屋的位置、面积、使用情况、市场行情等因素，估算出房屋当前的市场价值。这是因为在破产清算时，要明确破产企业的所有财产价值，以便公平地分配给债权人。依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。所以出租房作为破产企业的财产，其价值要准确评估算入债务人财产。

其次，关于出租房的租金收益。在破产申请受理前已产生但未收取的租金，同样属于破产企业的债权，应当算入破产财产。而在破产申请受理后，管理人有权决定继续履行或者解除租赁合同。如果决定继续履行，那么后续产生的租金收益会按照合同约定收取并纳入破产财产的管理。要是决定解除合同，虽然会涉及对承租人的赔偿等问题，但也会将剩余租期内本应收取的租金损失等因素考虑进来。例如，如果提前解除合同给承租人造成了装修损失等，根据公平原则和相关法律规定，可能会从破产财产中给予一定补偿。

另外，对于出租房上可能存在的抵押、查封等情况也需要特别关注。如果房屋已经设定了抵押，抵押权人对该房屋享有优先受偿权。也就是说，在破产清算分配财产时，要先满足抵押权人的债权，剩余部分才会用于其他债权人的分配。而被查封的房屋，在查封期间要按照相关司法程序处理，不能随意处置。总之，破产清算中出租房的计算是一个较为复杂的过程，需要综合考虑多方面因素，并严格按照法律规定进行处理。