买民房不能过户，手续该怎么办理？

在探讨买民房不能过户时手续如何办理之前，我们需要先了解几个重要的法律概念。首先是不动产物权登记，它是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，正常情况下，民房买卖只有办理了过户登记，房屋的所有权才真正转移到买家名下。

而在民房买卖中，不能过户的原因有很多。比如房屋本身存在产权纠纷、没有合法的建造审批手续、属于农村宅基地房屋且买家不符合宅基地申请条件等。如果是因为房屋存在产权纠纷，那么买家应当要求卖家先解决纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买家可以通过协商或者诉讼的方式，要求卖家承担违约责任，解决产权纠纷以达到过户的条件。

若房屋没有合法的建造审批手续，这种民房的买卖存在较大的法律风险。因为没有合法手续的房屋可能会面临被拆除等情况。在这种情况下，买家可以与卖家协商解除合同，要求卖家返还购房款并赔偿相应的损失。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

如果是农村宅基地房屋买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，农村宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转。若买家不是本集体经济组织成员，买卖行为可能会被认定无效。此时，买家可以要求卖家返还购房款，同时根据双方的过错程度分担损失。例如，卖家明知买家不符合购买条件仍进行交易，卖家可能需要承担主要责任。