银行有欠款时怎么卖房？

当银行有欠款时卖房，其实就是在房屋还处于抵押状态下进行交易。首先，我们要明白在抵押状态下的房屋产权并不完全自由，因为银行对房屋享有抵押权。这就好比你向银行借了钱，用房子做了担保，在钱没还清之前，银行有一定的权利约束房子的交易。

根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着，原则上你是可以卖房的。

一般有以下几种常见的卖房方式。第一种是卖方自行赎楼。就是你自己筹集资金，把银行的欠款还清，办理解除抵押手续后，就可以正常卖房了。这种方式的好处是操作相对简单直接，交易流程比较顺畅。但难点在于你可能需要有足够的资金来还清欠款，如果自己资金不足，可能还需要借助外部渠道融资，比如向亲戚朋友借款等。

第二种是买方赎楼。就是让买方帮忙先垫付资金还清银行欠款。这种方式对于卖方来说比较省事，但对于买方来说存在一定风险，所以通常需要在合同中明确约定相关条款，保障双方的权益。比如可以约定在买方垫付资金后，卖方必须在一定期限内完成过户手续等。

第三种是通过担保公司赎楼。担保公司会先帮你还清银行欠款，然后你在房屋卖出后再偿还担保公司的费用和利息。这种方式的优点是可以解决资金不足的问题，但缺点是需要支付给担保公司一定的费用。

在整个卖房过程中，一定要签订详细的买卖合同，明确双方的权利和义务，避免出现纠纷。同时，要及时与银行沟通，了解相关的手续和要求。如果在交易过程中出现问题，双方可以先协商解决；协商不成的，可以根据合同约定通过仲裁或诉讼等方式解决。