物权在什么情况下发生法律效力?

我有套房子,之前跟人签了买卖协议但没过户,现在又有人出高价想买。我想了解下,从法律上讲,物权到底在啥时候才会发生法律效力,是签协议时,还是完成过户手续时呢?我不想因为不懂法律而惹上麻烦。
张凯执业律师
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物权发生法律效力,其实就是指物权产生了法律所赋予的效力,能得到法律的保护。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。


对于不动产物权,根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。这意味着像房屋、土地等不动产,只有在办理了登记手续后,物权才会发生转移,产生法律效力。比如您购买了一套房子,只有在完成了过户登记,将房子登记在您名下时,您才真正拥有了这套房子的物权,才能够对抗其他人对该房屋主张权利。


而动产物权的设立和转让,一般是自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。这里的交付,就是把动产的占有转移给对方。例如您买了一辆汽车,卖家把汽车交给您,从这时起,汽车的物权就发生了转移。不过,船舶、航空器和机动车等特殊动产,虽然也是交付时发生效力,但未经登记,不得对抗善意第三人。也就是说,如果这辆汽车没登记,而卖家又把它卖给了不知情的第三人并完成了登记,那第三人就可以获得汽车的物权,您只能向卖家主张赔偿损失。


另外,还有一些特殊情况下的物权变动不需要登记或交付也能发生效力。比如因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

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