在哪些情况下需要进行二手房评估？二手房办理过户需要多长时间？

### 关于什么情况下要做二手房评估

房产评估就是对房屋的价格进行合理的市场估计和认定。以下是常见需要做二手房评估的情况：

**交易双方为确定合理交易价格**：买卖二手房时，双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，作为交易参考。比如，双方对房地产市场不太了解，对房子该卖多少钱没概念，又不相信对方或中介的报价，就可以共同委托有资质的评估事务所评估，再参考评估价确定交易价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定国家实行房地产价格评估制度，评估需遵循公正、公平、公开原则，按照规定技术标准和程序进行 。

**房地产管理部门认为交易价格明显低于房地产价值且交易双方不愿调整**：如果管理部门觉得交易价格明显低于房子实际价值，而买卖双方又不想调整价格，管理部门就会委托专业评估机构对二手房进行评估。

**申请抵押贷款时**：向银行申请房地产抵押贷款，抵押人一般用房产作抵押物。银行为确定抵押物的担保价值，会对抵押人的房地产进行估价。借款人为顺利贷款，证实房产价值，确定贷款金额，也会提前委托评估机构评估。比如申请公积金贷款，银行通常会要求借款人进行评估。

**进行房地产保险时**：为确保房产安全，避免风险带来巨大损失，房屋所有人投保前，需要对房屋价值进行评估。这又分为投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

**发生房地产纠纷时**：二手房买卖合同签订后，若一方以价格过高或过低为由拒绝履行合同，此时，买卖双方、仲裁机构或法院可以委托专业评估机构对纠纷涉及的争议房地产进行评估，为解决纠纷提供参考依据。

### 关于二手房办理过户要多久

二手房办理产权过户，一般在15 - 30个工作日。整个办理流程如下：

**签约**：若卖方提供的房屋合法，能上市交易，买卖双方就签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。双方需对房屋位置、产权状况、成交价格、交付时间等各项内容协商一致后，签订至少一式三份的合同。

**核查**：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门查验相关证件，审查产权。符合上市条件的房屋，准予办理过户；无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的，拒绝申请，禁止上市交易。

**交税**：买卖双方按国家规定交纳相关税费。税费构成较复杂，要依据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成不一样。目前主要包括个人所得税、营业税、契税、印花税、房屋交易管理费、产权登记费等。

**登记办理产权转移过户手续**：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

**贷款相关（若有贷款）**：贷款买房的人，在与卖方签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审核买方资信，对交易房屋进行评估，确定贷款额度，批准贷款。待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。最后，买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，二手房屋买卖合同全部履行完毕。