什么情况下需要缴纳土地出让金？

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，简单来说，就是使用国有土地需要付出的一种费用。

在以下几种常见情况下需要缴纳土地出让金。首先，土地使用者改变土地用途时需要缴纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。比如原本是工业用地要改为商业用地，就需要补缴土地出让金。

其次，土地使用权转让时，如果土地性质是划拨土地转为出让土地的情况，也需要缴纳土地出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合一定条件的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让，但应当依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

再者，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。这里在避免土地闲置等情况时，也是和土地出让金相关的一种体现。

最后，在一些保障性住房上市交易时，也可能需要缴纳土地出让金。比如经济适用房在满足一定年限上市交易时，通常要按照规定补缴土地出让金，使其土地性质从划拨变为出让。