房屋买卖中哪些合同属于无效合同?


在房屋买卖中,存在多种情况会导致合同无效。 首先,合同当事人不符合主体资格,合同可能无效。依《民法典》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。如果是限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与房屋买卖,所签合同通常无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。比如未成年人独自签订的房屋买卖合同,一般就是无效的。 其次,房屋买卖双方表意不真实,合同也可能无效。比如一方以欺诈手段,像故意隐瞒房屋存在严重质量问题的事实,让另一方产生错误认识而签订的合同;或者以胁迫手段,比如威胁对方如果不签合同就伤害其家人,迫使对方签订的合同;还有乘人之危签订的合同,即一方利用对方处于危难急需用钱等情况,强迫对方接受不合理条件签订的合同,这些都属于表意不真实,合同会被认定无效。 再者,违反政策、法律法规和社会公共利益的合同无效。例如房产、地产分别转让的合同无效,因为房屋与土地具有不可分离性,房屋所有权转让时,该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。另外,未办理登记过户手续,合同通常无效,房屋买卖合同的标的物所有权转移以到房管部门登记过户为标志,没办理的话即使房屋已交付,合同也可能被认定无效。 还有,产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的必须是所有权人,非所有权人出卖他人房屋,买卖行为无效;房屋产权为数人共有的,须征得共有人同意才能出卖,否则合同无效。此外,侵犯优先购买权的合同无效,房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权,若侵犯该权利,合同可能无效。 另外,恶意串通所签定的房屋买卖合同,损害国家、集体或他人利益的,也会被认定无效。以及当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,同样会被认定为无效合同 。 相关法律依据为《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。不符合这些条件的房屋买卖合同,就可能是无效的。 相关概念: 完全民事行为能力:指能够通过自己独立的行为进行民事活动,行使民事权利和承担民事义务的能力。 限制民事行为能力:指自然人行为能力受到一定限制,只能独立实施部分与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 无民事行为能力:指自然人不具有以自己的行为取得民事权利和承担民事义务的能力。 优先购买权:特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。





