营业房拆迁评估方法是什么？

营业房拆迁评估是确定营业房在拆迁时价值的重要环节，下面为您详细介绍常见的评估方法及相关依据。

市场比较法是最常用的方法之一。它就好比您在市场上卖东西，看看类似的营业房在市场上能卖多少钱。通过收集与被拆迁营业房类似的、近期在市场上成交的案例，对比它们和被拆迁房屋的区位、面积、装修、设施等因素，进行适当的修正，得出被拆迁营业房的价值。依据《国有土地上房屋征收评估办法》，选用市场比较法时，应选取至少3个可比实例，且可比实例的成交日期应与价值时点相近，相差不宜超过一年。

收益法主要适用于有稳定收益的营业房。简单来说，就是预估营业房未来能带来的收益，然后把这些未来的收益折算成现在的价值。比如，一间商铺每年能稳定获得一定的租金收入，通过合理的折现率将未来若干年的租金收入折现到评估时点，就是该商铺用收益法评估出的价值。根据相关规定，运用收益法评估时，要合理确定收益期限、净收益和报酬率等参数。

成本法是从重新建造或购置相同或类似营业房所需的成本角度来评估。它要考虑土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润等因素，然后扣除折旧。例如，计算出新建一间同样规模和标准的营业房需要花费多少钱，再减去被拆迁营业房因使用和时间等因素造成的折旧价值。在评估中，要依据客观、合理的成本数据进行计算。

不同的评估方法适用于不同的情况，评估机构通常会根据营业房的实际情况，综合运用这些方法，以得出公正、合理的评估结果。如果您对评估结果有异议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，您可以在规定时间内申请复核评估，对复核结果仍有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。