楼房破产是怎么清算出来的？

楼房破产清算一般指的是房地产开发企业破产后对其资产进行清理、估价、处理和分配的过程。下面为您详细介绍楼房破产清算的相关内容。首先是破产申请和受理阶段。当房地产企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，债务人（也就是该房地产企业）可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请；债权人也可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。依据《中华人民共和国企业破产法》第七条规定，债务人有本法第二条规定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。人民法院受理破产申请后，会指定管理人。管理人由人民法院指定，其职责包括接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料，调查债务人财产状况，制作财产状况报告，决定债务人的内部管理事务，决定债务人的日常开支和其他必要开支等。在调查财产状况阶段，管理人要对房地产企业的资产进行全面清查。这包括土地使用权、在建工程、已建成未销售的房屋、现金、存款、应收账款等。对于土地使用权和房屋等不动产，需要进行评估以确定其价值。对于在建工程，要考虑已投入的成本以及后续完成所需的费用。之后进入债权申报阶段。债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月。债权人申报债权时，应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。接着是债权人会议。债权人会议是由依法申报债权的债权人组成，对破产程序中的重大事项进行表决的机构。债权人会议行使下列职权：核查债权；申请人民法院更换管理人，审查管理人的费用和报酬；监督管理人；选任和更换债权人委员会成员；决定继续或者停止债务人的营业；通过重整计划；通过和解协议；通过债务人财产的管理方案；通过破产财产的变价方案；通过破产财产的分配方案等。然后是财产变价和分配。管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。变价出售破产财产应当通过拍卖进行。但是，债权人会议另有决议的除外。破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。最后是破产程序终结。破产人无财产可供分配的，管理人应当请求人民法院裁定终结破产程序。管理人在最后分配完结后，应当及时向人民法院提交破产财产分配报告，并提请人民法院裁定终结破产程序。人民法院应当自收到管理人终结破产程序的请求之日起十五日内作出是否终结破产程序的裁定。裁定终结的，应当予以公告。