购房的营业税如何计算？

我打算买套房子，听说购房涉及营业税，但是不清楚这个税到底怎么算。我想知道计算的方法和依据是什么，毕竟这关系到我购房的成本，所以希望了解详细的计算方式，好提前做好资金准备。
张凯执业律师
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在了解购房营业税的计算方式之前，我们先明确一下营业税的概念。营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。不过需要注意的是，自2016年5月1日起，我国全面推开营业税改征增值税试点，营业税已经退出历史舞台，现在购房涉及的主要是增值税。


对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%。例如，您出售一套购买不足2年的住房，售价为105万元，那么应缴纳的增值税为105÷（1 + 5%）× 5% = 5万元。


而个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的2年时间，通常是按照房屋产权证或契税完税证明上注明的时间来确定的。不过，北上广深地区在这方面有一些特殊规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5%。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

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