个人销售住房增值税如何计算？
我打算把自己名下的一套住房卖掉，听说要交增值税，但 不太清楚具体怎么算。房子是我几年前买的，面积也不大。我就想知道这个增值税的计算方法，是根据房子卖价算，还是有其他标准，希望能得到详细解答。
张凯执业律师
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个人销售住房增值税的计算，会根据不同情况有不同的计算方式。
首先，我们要理解增值税的概念。增值税简单来说，就是对商品或服务在流转过程中产生的增值额进行征税。在个人销售住房的场景中，就是针对住房买卖过程中产生的增值部分来收税。
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。这里的全额，就是指住房的全部销售额。计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。比如说，您卖的房子售价是105万元，那么应纳税额就是105÷（1＋5%）×5% = 5万元。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，如果是在北上广深地区，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。计算公式为：应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1＋5%）×5%。例如，房子买入价是80万元，卖出价是100万元，那么应纳税额就是（100 - 80）÷（1＋5%）×5%≈0.95万元。而个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
在其他地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。也就是说，只要房子购买时间达到2年及以上，就不用缴纳增值税了。
需要注意的是，购买住房的时间是以取得的房屋产权证或契税 完税证明上注明的时间，按照“孰先”原则确定。所以，在计算个人销售住房增值税时，要先明确住房的购买时间、所在地区以及是否为普通住房等信息，再按照相应的公式来计算。