个人卖房增值税如何计算？
我打算把自己名下的一套房子卖掉 ，听说卖房要交增值税，但我不知道具体该怎么算。房子是我几年前买的，现在市场价值和当时买的时候有很大变化。我想了解一下，个人卖房增值税的计算方法是什么，有没有什么优惠政策之类的。
张凯执业律师
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个人卖房增值税的计算方式与房屋性质、持有时间等因素相关。下面为你详细介绍：
首先，如果出售的是普通住房。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。这里的“2年”时间判断，通常是以房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”原则确定。 计算公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5% 。举个例子，假如小李出售一套购买不足2年的普通住房，售价为105万元，那么他需要缴纳的增值税为105÷（1＋5%）×5% = 5万元。
其次，若出售的是非普通住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的，同样按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。计算公式为：应纳税额=（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5% 。例如，小张出售一套购买超过2年的非普通住房，售价为200万元，当时购买价为150万元，那么他需要缴纳的增值税为（200 - 150）÷（1＋5%）×5%≈2.38万元。
另外，在北上广深地区还有特殊规定。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通 住房对外销售的，免征增值税。所以，不同地区和房屋情况在增值税计算上会有所差异。在卖房时，建议你向当地税务部门详细咨询，以确保准确计算和缴纳增值税。